La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer concernant des biens immeubles situés dans les Régions d’Outre-mer, exception faite pour la Polynésie Française (le régime de la loi ne lui étant plus applicable alors que ce territoire en était l’instigateur).

Le régime commun de l’indivision prévoit qu’en principe, si aucune convention n’a été conclue entre les indivisaires, la conclusion des actes de disposition sur le bien indivis se fait à l’unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil).

L’article 1er de la Loi du 27 décembre 2018 permet « pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités ».

Cependant, ce régime ne s’applique pas si l’un des indivisaires est mineur, majeur protégé, présumé absent ou encore si le bien en question est un local d’habitation dans lequel réside le conjoint survivant ou même s’agissant d’une SCI (rappelons-le la SCI est transparente fiscalement ; mais, elle ne l’est pas civilement ; sauf, à démontrer une faute de gestion).

Un strict formalisme doit être respecté. L’article 2 rappelle que « le notaire […] notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procède à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet ». Les informations en question doivent notamment comporter l’identité des indivisaires à l’initiative de l’opération, leur quote-part dans l’indivision, l’identité et les quotes-parts des indivisaires non-représentés, le prix de vente et la valeur du bien.

Les indivisaires n’étant pas à l’initiative du projet peuvent exercer leur droit d’opposition, en principe dans un délai de trois mois à compter de la notification du projet de cession ou de partage amiable; ce délai est porté à 4 mois lorsque le nombre de co-indivisaire dépasse 10 héritiers. Si un tel droit est exercé, la vente ou le partage du bien devra alors être autorisé par le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. Seule l’atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires sera regardée par le juge et non l’atteinte seule aux droits des indivisaires minoritaires. Ce qui est bien différent. Par ailleurs, le juge judiciaire autorisera et ne prononcera pas de partage judiciaire. Ce qui est encore une fois, bien différent.

La loi prévoit enfin un droit de préemption d’un mois pour les indivisaires n’ayant pas initiés le projet de partage ou de vente d’un bien indivis.

D’un point de vue fiscal, le législateur a prévu une exonération des droits d’enregistrement en matière de liquidation d’indivision successorale, qui s’élève normalement à 2,50% de la valeur des immeubles. Exonération qui ne sera valable que jusqu’au 31 décembre 2028. Ainsi, l’acte de cession de partage amiable devra être publié par le Notaire avant cette date butoir.

D’un point de vue civil, ce dispositif avantageux en terme de simplification procédurale (évitant le fastidieux partage judiciaire) concernant de nombreuses familles réunionnaises est admis jusqu’au 31 décembre 2028 à compter de la notification du projet d’acte par le notaire (et non de sa publicité à la Conservation des Hypothèques).

A bon entendeur !